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Facturation électronique en LMNP : quelles obligations en 2026 et 2027 ?
Publié par Loic Filly le 7 octobre 2026
Temps de lecture 3 min
La facturation électronique entre progressivement dans le quotidien des entreprises françaises.
Mais qu’en est-il des propriétaires qui louent un logement meublé ? Faut-il émettre des factures électroniques ? Choisir une plateforme agréée ? Transmettre ses recettes à l’administration fiscale ?
Voici ce qui change pour les LMNP en 2026 et 2027.
La réforme de la facturation électronique entre dans une nouvelle phase en 2026.
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises et personnes ayant une activité économique relevant du champ de la TVA doivent pouvoir recevoir des factures électroniques dans les conditions prévues par la réforme.
À partir du 1er septembre 2027, l’obligation d’émission sera progressivement généralisée aux PME, TPE et micro-entreprises.
Mais pour les propriétaires bailleurs, la situation est plus nuancée.
Un LMNP qui loue un logement d’habitation classique et bénéficie de l’exonération de TVA n’aura pas les mêmes obligations qu’un loueur exerçant une activité de para-hôtellerie soumise à TVA.
Et surtout, être LMNP ne signifie pas automatiquement devoir émettre des factures électroniques.
L’essentiel à retenir
Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises concernées doivent pouvoir recevoir des factures électroniques de leurs fournisseurs.
Cette obligation concerne notamment les activités assujetties à la TVA, y compris certains acteurs bénéficiant de la franchise en base.
À partir du 1er septembre 2027, les petites et micro-entreprises devront à leur tour être capables d’émettre des factures électroniques et de transmettre les données concernées à l’administration.
Pour un LMNP classique qui loue un logement d’habitation exonéré de TVA, il n’y a pas, du seul fait de cette activité, d’obligation générale d’émettre des factures électroniques.
En revanche, un propriétaire assujetti à la TVA peut être concerné par la réforme pour la réception de ses factures fournisseurs.
Les activités de para-hôtellerie soumises à TVA sont davantage concernées, notamment lorsqu’elles facturent des clients professionnels.
Le choix d’une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP), désormais appelée plateforme agréée, devient donc un sujet à traiter selon la situation de chaque bailleur.
Facturation électronique : de quoi parle-t-on exactement ?
La facturation électronique ne consiste pas simplement à envoyer une facture PDF par e-mail.
Une véritable facture électronique doit être créée, transmise et reçue dans un format électronique structuré, permettant notamment aux différents systèmes informatiques de traiter automatiquement les données de la facture.
Des formats comme Factur-X, UBL ou CII peuvent être utilisés.
La facture électronique permet notamment de transmettre de manière structurée des informations telles que :
- l’identité du fournisseur ;
- le numéro SIREN ;
- l’identité du client ;
- les montants ;
- la TVA ;
- la nature de l’opération ;
- les conditions de paiement.
L’objectif de la réforme est notamment d’automatiser davantage la circulation des factures et la transmission de certaines données à l’administration fiscale.
Un simple PDF envoyé par e-mail ne constitue donc pas, à lui seul, une facture électronique au sens de la réforme.
Le calendrier de la réforme
La réforme se déploie progressivement.
Depuis le 1er septembre 2026 : réception
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises concernées doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques, quelle que soit leur taille. Elles doivent donc avoir accès à une solution permettant cette réception.
À partir du 1er septembre 2027 : émission
Le deuxième grand rendez-vous est fixé au 1er septembre 2027.
À cette date, les PME, TPE et micro-entreprises concernées devront pouvoir émettre leurs factures sous format électronique.
La même échéance concerne la transmission électronique des données entrant dans le champ du e-reporting.
Pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, l’obligation d’émission a commencé dès septembre 2026.
LMNP : suis-je réellement concerné ?
C’est la principale question.
Et la réponse dépend moins du statut LMNP que de la nature de l’activité et du régime de TVA applicable.
La DGFiP distingue notamment le cas des locations immobilières exonérées de TVA et celui des activités entrant dans le champ de la TVA.
Cas n°1 : vous louez un logement meublé à usage d’habitation
C’est le cas de nombreux LMNP.
Lorsque l’activité de location est exonérée de TVA au titre de l’article 261 D du CGI, le propriétaire n’a pas à transformer systématiquement ses quittances ou documents locatifs en factures électroniques du seul fait de la réforme.
Autrement dit :
LMNP + location meublée d’habitation exonérée de TVA ≠ obligation générale d’émettre des factures électroniques.
En revanche, si le propriétaire est dans le champ de la réforme en tant qu’assujetti, il peut être concerné par l’obligation de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. La fiche spécifique de la DGFiP consacrée aux loueurs meublés confirme ce point.
Cas n°2 : vous exercez une activité soumise à la TVA
La situation change lorsque le propriétaire exerce une activité entrant dans le champ de la TVA.
C’est notamment le cas de certaines activités de para-hôtellerie, lorsqu’elles remplissent les conditions permettant l’assujettissement à la TVA.
Dans ce cas, le bailleur peut être concerné par :
- la réception des factures électroniques ;
- l’émission de factures électroniques ;
- le e-reporting des transactions ;
- et, selon les opérations, le e-reporting des paiements.
Il faut donc raisonner opération par opération.
Et si je suis en franchise en base de TVA ?
C’est une nuance importante.
Ne pas facturer de TVA ne signifie pas nécessairement être hors du champ de la réforme.
Les entreprises bénéficiant de la franchise en base restent assujetties à la TVA et sont donc concernées par certaines obligations liées à la facturation électronique.
Il faut donc distinguer :
« Je ne collecte pas de TVA »
de
« Je ne suis pas assujetti à la TVA ».
Ces deux situations ne sont pas équivalentes.
Pour un propriétaire, cette distinction peut être déterminante.
E-invoicing et e-reporting : quelle différence ?
Deux notions sont souvent confondues.
L’e-invoicing correspond à la transmission électronique des factures entre entreprises lorsqu’elles entrent dans le champ de la facturation électronique.
Par exemple, lorsqu’une entreprise assujettie à la TVA facture une autre entreprise assujettie en France, la facture pourra devoir transiter par le dispositif de facturation électronique selon le calendrier applicable.
Le e-reporting consiste à transmettre à l’administration fiscale certaines données relatives aux transactions qui ne passent pas par le dispositif classique de facturation électronique.
Cela peut notamment concerner certaines opérations réalisées avec :
- des particuliers ;
- des clients situés à l’étranger ;
- ou certaines opérations spécifiques.
Pour les activités de services, des données relatives au paiement peuvent également être concernées.
Cette distinction est particulièrement importante pour les activités liées à la location courte durée et à la para-hôtellerie.
Exemple : un propriétaire qui fait de la location courte durée
Prenons deux propriétaires.
Propriétaire A : location meublée classique
Il loue un appartement meublé à l’année.
Son activité est exonérée de TVA.
Dans ce cas, il n’a pas, du seul fait de cette activité, à mettre en place une émission systématique de factures électroniques.
En revanche, ses factures fournisseurs peuvent entrer dans le dispositif de réception électronique s’il est concerné en tant qu’assujetti.
Propriétaire B : activité para-hôtelière soumise à TVA
Il exploite un logement avec une activité entrant dans le champ de la TVA et fournit des prestations répondant aux conditions de la para-hôtellerie.
Son activité peut alors entrer beaucoup plus largement dans le dispositif :
réception + émission + e-reporting, selon la nature de ses clients et de ses opérations.
La différence entre les deux situations ne vient donc pas simplement du fait que les deux propriétaires sont « LMNP ».
Elle vient principalement de la qualification fiscale de leur activité.
Faut-il choisir une plateforme agréée ?
Pour les entreprises concernées par la réception des factures électroniques, le choix d’une plateforme devient un sujet concret.
La plateforme permet notamment de recevoir les factures électroniques et de faire circuler les données nécessaires dans le cadre de la réforme.
La DGFiP a publié une liste de plateformes agréées.
Le fonctionnement peut être résumé simplement :
Fournisseur → plateforme agréée → entreprise
et, lorsque les données doivent être transmises à l’administration :
Entreprise → plateforme → administration fiscale
Le choix de la plateforme doit donc être considéré comme un élément de l’organisation comptable et administrative de l’activité.
Attention : votre logiciel de comptabilité n’est pas nécessairement votre plateforme
C’est une confusion fréquente.
Un logiciel de comptabilité ou de gestion peut vous permettre de préparer ou gérer vos factures sans être lui-même une plateforme agréée.
La réforme repose sur un écosystème composé notamment de plateformes agréées capables d’assurer les fonctions prévues par le nouveau système.
Il est donc important de vérifier précisément quel rôle joue votre logiciel et avec quelle plateforme il est connecté.
Quelles nouvelles mentions sur les factures ?
La réforme s’accompagne également de nouvelles informations obligatoires sur les factures.
Parmi les nouvelles mentions figurent notamment :
- le numéro SIREN du client ;
- l’adresse de livraison lorsqu’elle est différente de l’adresse de facturation ;
- la qualification de l’opération selon qu’elle relève de livraisons de biens, de prestations de services ou des deux.
Ces nouvelles exigences doivent être prises en compte dans les outils de facturation.
Pour un professionnel de la location meublée qui facture des entreprises, il devient donc important de vérifier dès maintenant ses modèles de factures et les informations enregistrées sur ses clients.
Que devez-vous faire en 2026 ?
Si vous êtes propriétaire bailleur ou exploitant d’une activité de location meublée, inutile de paniquer.
Mais il est utile de faire quelques vérifications.
1. Identifier votre situation TVA
Première question :
Votre activité est-elle exonérée de TVA, en franchise de base ou effectivement soumise à TVA ?
C’est le point de départ.
2. Identifier vos clients
La nature de vos clients est également importante :
- particuliers ;
- entreprises françaises ;
- entreprises étrangères ;
- plateformes ;
- intermédiaires.
Les obligations ne sont pas nécessairement les mêmes selon les opérations réalisées.
3. Vérifier vos factures fournisseurs
Depuis septembre 2026, si vous êtes concerné par la réception électronique, vous devez être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs via le nouveau dispositif.
4. Vérifier votre logiciel de comptabilité
Votre logiciel comptable doit pouvoir s’intégrer dans votre nouvelle organisation de facturation électronique.
5. Anticiper septembre 2027
Si votre activité vous oblige à émettre des factures électroniques, n’attendez pas septembre 2027 pour vous en préoccuper.
Il faudra notamment vérifier :
- votre solution de facturation ;
- votre plateforme ;
- vos données clients ;
- vos mentions obligatoires ;
- la transmission des données ;
- et l’organisation avec votre expert-comptable.
Et les locations Airbnb et Booking ?
C’est un point particulièrement intéressant pour les loueurs en courte durée.
Le fait de recevoir des revenus provenant d’une plateforme comme Airbnb ou Booking ne signifie pas automatiquement que toutes vos opérations doivent être traitées comme des factures électroniques.
Il faut distinguer :
la relation entre le propriétaire et le voyageur,
la relation avec la plateforme,
les commissions prélevées,
les éventuelles prestations de services,
et la situation du propriétaire au regard de la TVA.
La réforme de la facturation électronique ne transforme donc pas mécaniquement une réservation touristique en facture électronique.
Pour un exploitant de location courte durée, il est préférable d’analyser l’ensemble de la chaîne des flux.
Quelles sanctions ?
Le dispositif prévoit des sanctions en cas de non-respect de certaines obligations.
La réglementation prévoit notamment des amendes en cas de défaut d’émission d’une facture électronique ou de manquement aux obligations de transmission des données.
Le dispositif prévoit également des sanctions concernant la désignation d’une plateforme dans certaines situations.
Les modalités et plafonds doivent toutefois être appréciés selon l’obligation concernée et le calendrier applicable.
L’enjeu principal pour un bailleur n’est donc pas de chercher à éviter une sanction, mais de mettre en place une organisation conforme avant l’entrée en vigueur des obligations qui lui sont applicables.
La facturation électronique : une contrainte, mais aussi une opportunité
Pour les propriétaires, la réforme peut sembler être une nouvelle obligation administrative.
Mais elle peut également permettre d’automatiser une partie du suivi comptable.
À terme, les flux pourraient être davantage connectés :
réservation → encaissement → facture → comptabilité → déclaration fiscale
Pour les propriétaires qui exploitent plusieurs logements, cette automatisation peut devenir particulièrement intéressante.
Plus le volume de transactions augmente, plus la capacité à rapprocher automatiquement les revenus locatifs, commissions, charges et flux bancaires devient importante.
C’est notamment là que la digitalisation peut apporter une vraie valeur ajoutée aux professionnels de la location courte durée.
LMNP et facturation électronique : ce qu’il faut retenir
La réforme ne signifie pas que tous les LMNP devront émettre des factures électroniques à partir de 2027.
La bonne approche consiste à analyser votre situation selon quatre critères :
1. Êtes-vous assujetti à la TVA ?
2. Votre activité est-elle exonérée ou soumise à TVA ?
3. Qui sont vos clients : particuliers ou entreprises ?
4. Quelles opérations réalisez-vous réellement ?
Pour un LMNP qui exerce une simple activité de location meublée d’habitation exonérée de TVA, les obligations d’émission sont limitées.
En revanche, les propriétaires exerçant une activité soumise à TVA, notamment certaines activités de para-hôtellerie, doivent anticiper une réforme beaucoup plus structurante.
Le calendrier à retenir
| Date | Ce qui change |
|---|---|
| 1er septembre 2026 | Toutes les entreprises concernées doivent pouvoir recevoir des factures électroniques |
| 1er septembre 2026 | Grandes entreprises et ETI : début de l’obligation d’émission |
| 1er septembre 2027 | PME, TPE et micro-entreprises : obligation d’émission |
| 2027 | Généralisation progressive des obligations de e-reporting pour les entreprises concernées |
Le plus important est donc de ne pas raisonner uniquement en fonction du statut LMNP.
La vraie question est :
« Quelle est la nature de mon activité et quelles opérations dois-je transmettre dans le cadre de la réforme ? »
Pour les propriétaires qui développent une activité de location courte durée ou de para-hôtellerie, cette distinction devient particulièrement importante.
La facturation électronique n’est pas simplement le remplacement du PDF par un autre format : c’est une nouvelle infrastructure de circulation des données entre les entreprises, les plateformes et l’administration fiscale.
