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Budget 2026 : ce qui pourrait changer pour la fiscalité du LMNP
Publié par Loic Filly le 19 janvier 2026
Temps de lecture 5 min
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est depuis longtemps apprécié des investisseurs particuliers pour sa fiscalité favorable. Mais à l’approche du Budget 2026, plusieurs évolutions déjà votées ou en discussion font craindre une perte d’avantages significatifs, notamment via la hausse des prélèvements sociaux, des modifications de l’abattement et des remises en question des mécanismes d’amortissement.
1. Hausse des prélèvements sociaux : un impact immédiat
Jusqu’à récemment, les loyers issus de la location meublée étaient soumis à des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2 %, identique à celui des revenus fonciers issus de la location vide.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le taux de CSG est relevé de 1,4 point, ce qui porte les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP à 18,6 %.
Tableau : Prélèvements sociaux selon le type de location
| Type de location | Prélèvements sociaux |
|---|---|
| Bail meublé d’un an | 18,6 % |
| Bail meublé « étudiant » | 18,6 % |
| Bail mobilité | 18,6 % |
| Bail meublé « Code civil » | 18,6 % |
| Location meublée de logement de fonction | 18,6 % |
| Meublé de tourisme | 18,6 %* |
| Location vide | 17,2 % |
* Ou cotisations Urssaf si vos recettes annuelles en 2025 sont ≥ 23 000 €.
Cette réforme réduit la rentabilité nette des investissements LMNP en augmentant les prélèvements sur les loyers, sans toucher de la même manière la location vide.
2. Le LMNP conserve encore des atouts… pour l’instant
Malgré cette hausse de CSG, le régime LMNP reste attractif, notamment grâce à deux mécanismes clés : l’abattement forfaitaire du micro-BIC et l’amortissement lorsque l’on opte pour le régime réel.
Abattement forfaitaire (Micro-BIC)
En micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué sur vos recettes locatives.
| Type de recettes (BIC) | Abattement forfaitaire | Régime réel |
|---|---|---|
| ≤ 77 700 €/an | 50 %* | Optionnel** |
77 700 €/an | ⛔ | Obligatoire
* Abattement automatique sans formalité. ** Option possible jusqu’à 77 700 € de recettes.
Dans cet exemple, si vous avez perçu 12 000 € de loyers en 2025, seuls 6 000 € seraient réintégrés dans votre revenu imposable.
L’amortissement : un levier fiscal puissant
En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien, c’est-à-dire déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain) de vos revenus locatifs. Cela permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années, un avantage déterminant pour beaucoup d’investisseurs.
3. Amortissement sous pression
C’est précisément cet avantage fiscal de l’amortissement qui est aujourd’hui contesté. Certains parlementaires estiment que la location meublée bénéficiera d’un traitement trop favorable par rapport à la location nue, et souhaitent réduire le taux d’amortissement, ce qui diminuerait l’impact fiscal positif du régime réel.
Un scénario envisagé serait de limiter l’amortissement à 2 % par an, contre parfois plus de 4 % aujourd’hui. Une telle réforme toucherait principalement les nouveaux investissements, mais reste en débat.
4. Plus-value immobilière : intégration des amortissements
Depuis février 2025, les amortissements que vous avez déduits au fil des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière imposable lors d’une vente.
Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 10 ans avec 65 000 € d’amortissements :
| Date de vente | Plus-value taxable |
|---|---|
| 2024 | 100 000 € |
| 2025-2026 | 165 000 € |
La plus-value est ensuite taxée au taux de 36,2 % après abattements pour durée de détention et autres frais.
5. Meublés de tourisme : une fiscalité plus lourde
Si vous louez des meublés de tourisme, le régime devient encore moins favorable.
Abattement micro-BIC sur meublés de tourisme
| Type de location | Impôt 2025* | Impôt 2026** |
|---|---|---|
| Chambres d’hôtes | 71 % | 50 % |
| Meublés classés | 71 % | 50 % |
| Meublés non classés | 50 % | 30 % |
* Revenus 2024 imposés en 2025. ** Revenus 2025 imposés en 2026.
Par ailleurs, le seuil de recettes pour entrer dans le régime réel est abaissé, ce qui fait que de nombreux bailleurs seront désormais obligés de passer au réel, même s’ils ne l’avaient pas choisi.
Enfin, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, certaines locations touristiques peuvent être soumis à des charges sociales Urssaf, augmentant encore le coût global.
Conclusion : anticiper et s’adapter
Le Budget 2026 bouleverse le paysage fiscal du LMNP. Si le régime conserve encore des avantages, leur ampleur est réduite par la hausse de la CSG, la possible limitation de l’amortissement, l’intégration des amortissements dans la plus-value et une fiscalité plus lourde sur les meublés de tourisme.
👉 Avant d’investir ou de poursuivre une stratégie LMNP, il est aujourd’hui crucial de se faire accompagner par un fiscaliste ou un expert-comptable pour réfléchir à la meilleure option, qu’il s’agisse de rester en meublé, de basculer en location vide, ou d’adapter son régime fiscal.
