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Location Airbnb : 7 contraintes qui changent la donne pour les propriétaires
Publié par Loic Filly le 20 janvier 2026
Temps de lecture 5 min
Depuis la réforme du 19 novembre 2024, souvent surnommée loi anti‑Airbnb, la France a déployé de nombreuses mesures visant à encadrer plus strictement la location touristique de courte durée. Ces évolutions répondent à plusieurs objectifs : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, limiter la spéculation immobilière, protéger les habitants locaux et améliorer la performance énergétique du parc immobilier. Pour les propriétaires, cela se traduit par de nouvelles contraintes importantes, aussi bien réglementaires que fiscales et techniques.
1. Enregistrement obligatoire et numérotation des annonces
Pour pouvoir louer légalement un logement en meublé de tourisme (Airbnb, Booking, Abritel…), les propriétaires doivent désormais déclarer le bien en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire. Ce numéro doit apparaître sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.
👉 Sans cette déclaration, le propriétaire s’expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 €, avec des sanctions aggravées jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
2. Autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires
Dans de nombreuses villes dites « zones tendues », les résidences secondaires transformées en locations touristiques doivent obtenir une autorisation de changement d’usage. Le but : éviter que des logements soient retirés du marché locatif classique. Dans certaines communes (comme Biarritz), cette autorisation est conditionnée à une compensation : convertir une surface équivalente en logement résidentiel, ce qui est souvent coûteux et dissuasif.
👉 Résultat : certains propriétaires abandonnent l’idée d’Airbnb ou revendent leur bien pour éviter ces démarches.
3. Limitation du nombre de jours de location
La nouvelle loi donne aux collectivités la possibilité de réduire le plafond national de 120 jours par an pour la location de la résidence principale. Plusieurs villes, dont Paris, ont déjà abaissé ce seuil à 90 jours.
👉 Dépasser ce quota local peut coûter jusqu’à 15 000 € d’amende pour le propriétaire.
4. Quotas et restrictions locales
Les mairies peuvent désormais définir des quotas sur le nombre de logements touristiques autorisés, voire réserver certains secteurs du PLU (plan local d’urbanisme) à des usages résidentiels exclusifs. Cela limite l’expansion des meublés de tourisme dans des quartiers critiques.
👉 À Annecy, par exemple, des quotas stricts ont été envisagés pour contenir la part des Airbnb dans la vieille ville.
5. Exigences de performance énergétique (DPE)
À partir de 2025, le DPE devient une condition obligatoire pour louer un logement en meublé touristique :
Logements classés G interdits dès 2025,
F interdits dès 2028,
E interdits dès 2034.
Les propriétaires auront donc à réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à proposer leur bien sur Airbnb ou équivalents, sous peine d’amendes jusqu’à 5 000 € et d’astreintes quotidiennes.
👉 Cette contrainte s’aligne sur l’objectif national de transition énergétique, mais représente un coût significatif pour les bailleurs.
6. Fiscalité revue à la baisse pour les revenus locatifs
La réforme modifie également les règles fiscales : les abattements pour revenus locatifs touristiques sont réduits :
Pour les meublés classés : abattement réduit de 71 % à 50 %, plafond abaissé à 77 700 €.
Pour les meublés non classés : abattement ramené à 30 %, avec un plafond de 15 000 €.
👉 Cette réduction diminue la rentabilité nette de l’activité, particulièrement pour les petits bailleurs qui dépendaient auparavant d’avantages fiscaux attractifs.
7. Renforcement des pouvoirs municipaux et sanctions
Les autorités locales ont désormais des pouvoirs élargis pour réguler les meublés de tourisme :
Limitation des réservations dans certains quartiers,
Amendes pour location sans autorisation,
Sanctions administratives lourdes (jusqu’à 20 000 €).
👉 Dans certaines villes, les contrôles et inspections ont été intensifiés, avec des marges de manœuvre accrues pour faire respecter les règles.
Quel impact pour les propriétaires ?
L’ensemble de ces mesures redéfinit profondément le modèle économique de la location courte durée en France. Là où Airbnb séduisait par sa rentabilité rapide, de nombreux propriétaires font face à :
➡️ Moindre rentabilité fiscale
➡️ Obligations techniques et administratives lourdes
➡️ Contraintes locales variant selon les municipalités
➡️ Coûts potentiellement élevés de mise en conformité énergétique
Certaines villes ont déjà constaté une baisse du nombre de meublés touristiques, tandis que d’autres propriétaires se tournent vers des locations longue durée ou des baux mobilité, moins rentables mais plus stables.
Conclusion
La législation sur la location de courte durée en France est entrée dans une nouvelle phase, avec des contraintes qui changent la donne pour les propriétaires. Entre démarches administratives, obligations énergétiques, quotas locaux et fiscalité révisée, l’activité Airbnb nécessite aujourd’hui une anticipation forte et une stratégie claire. Pour continuer à tirer profit de leurs biens, les loueurs doivent impérativement se tenir informés des règles locales, investir dans la qualité énergétique de leurs logements, et parfois envisager d’autres formes de location ou des conseils professionnels pour optimiser leur situation.
