Page d’accueil > Notre blog > Gestion
PLF 2027 : ce qui pourrait changer pour les loueurs
Publié par Loic Filly le 7 octobre 2026
Temps de lecture 4 min
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de revoir en profondeur le mécanisme d’amortissement des locations meublées au régime réel. Plafonnement des déductions, suppression du report des amortissements non utilisés : voici ce qui pourrait changer pour les LMNP et quelles conséquences anticiper.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit une nouvelle évolution de la fiscalité de la location meublée.
La mesure concerne principalement les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel, pour lesquels l’amortissement constitue aujourd’hui l’un des principaux leviers permettant de réduire le bénéfice imposable.
Le projet prévoit notamment de plafonner le montant d’amortissement déductible chaque année et de supprimer le report des amortissements qui n’auraient pas pu être déduits.
Attention toutefois : à ce stade, il s’agit de mesures inscrites dans le projet de loi de finances. Elles doivent encore être discutées et éventuellement modifiées au cours de la procédure parlementaire.
L’essentiel à retenir
- Pour les locations meublées, l’amortissement serait plafonné à 2,5 %, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- Pour les meublés de tourisme, le plafond serait ramené à 1,5 %, avec une limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal.
- Les nouveaux amortissements qui ne pourraient pas être déduits immédiatement ne seraient plus reportables sur les années suivantes.
- Les amortissements accumulés avant 2027 bénéficieraient d’un régime transitoire jusqu’au 31 décembre 2036, sous certaines conditions.
- Le dispositif viserait les LMNP au régime réel, tandis que les contribuables relevant du micro-BIC ne sont pas concernés par le mécanisme d’amortissement.
- Certains logements exploités dans des résidences destinées notamment aux étudiants, aux seniors ou à certains publics dépendants bénéficieraient d’exceptions.
Pourquoi l’amortissement est-il si important en location meublée ?
Au régime réel, le propriétaire peut déduire de ses recettes un certain nombre de charges liées à son activité locative : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, charges, entretien, taxe foncière ou encore certains travaux.
À cela s’ajoute l’amortissement comptable du logement et du mobilier.
L’amortissement permet de constater chaque année la perte de valeur théorique du bien et de certains de ses composants. Il constitue donc une charge comptable qui peut réduire le bénéfice imposable, sans correspondre à une sortie de trésorerie au cours de l’année.
C’est précisément ce mécanisme qui rend aujourd’hui le régime réel particulièrement intéressant pour de nombreux investisseurs en location meublée.
Le PLF 2027 entend désormais encadrer davantage cet avantage.
Un plafond d’amortissement de 7 000 € par an
Selon les dispositions prévues par le projet de loi, l’amortissement des logements loués meublés serait soumis à un double plafond.
Pour les locations meublées concernées, le montant déductible serait limité à :
2,5 % de la valeur du logement, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Le plafond s’apprécierait donc au niveau du foyer fiscal, et non logement par logement.
Cette distinction est importante pour les propriétaires qui détiennent plusieurs biens.
Exemple
Un investisseur dispose aujourd’hui d’un parc de plusieurs logements meublés générant des recettes importantes. Son calcul comptable fait apparaître 12 000 € d’amortissements déductibles sur une année.
Avec le nouveau plafond prévu par le PLF, seuls 7 000 € pourraient être pris en compte au titre de l’amortissement, sous réserve des modalités définitives retenues par le législateur.
Le bénéfice fiscal serait donc potentiellement plus élevé.
Et mécaniquement, l’impôt et les prélèvements sociaux pourraient augmenter.
Un régime encore moins favorable pour les meublés de tourisme
Le projet prévoit un plafond spécifique pour les meublés de tourisme.
Dans ce cas, l’amortissement serait limité à :
1,5 % de la valeur du logement, avec un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal.
Cette différence traduit la volonté du gouvernement de réduire davantage l’avantage fiscal associé à la location touristique.
Pour les propriétaires exploitant plusieurs logements en location courte durée, l’impact pourrait donc être significatif.
Plus le parc immobilier est important, plus le plafond pourrait devenir rapidement contraignant.
Fin du report des amortissements non utilisés
C’est probablement l’autre évolution majeure du projet.
Aujourd’hui, lorsque les amortissements ne peuvent pas être intégralement déduits au titre d’un exercice, ils peuvent être reportés sur les exercices suivants.
Ce mécanisme permet notamment de conserver une capacité de déduction fiscale pour les années futures.
Le PLF 2027 prévoit de supprimer cette possibilité pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Autrement dit :
un amortissement qui ne pourrait pas être déduit au titre d’une année ne pourrait plus être conservé indéfiniment pour réduire les bénéfices des années suivantes.
Cette évolution change la logique du régime réel.
Jusqu’ici, un amortissement non utilisé pouvait constituer une sorte de « réserve fiscale ». Demain, cette capacité pourrait être beaucoup plus limitée.
Et les amortissements déjà accumulés ?
Le projet prévoit toutefois une période transitoire pour les amortissements constitués avant 2027.
Ces amortissements resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite prévue par le texte, notamment avec un plafond correspondant à 50 % du bénéfice imposable restant après les déductions de l’année.
Pour les propriétaires déjà au régime réel, il devient donc particulièrement important de connaître :
- le montant des amortissements déjà pratiqués ;
- le montant des amortissements encore disponibles ;
- le bénéfice fiscal actuel ;
- la structure de leur patrimoine immobilier ;
- et l’évolution prévisible de leurs recettes et charges.
Autrement dit, le stock d’amortissements accumulé devient une donnée fiscale à surveiller de près.
Qui serait concerné par la réforme ?
La réforme viserait principalement les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel.
LMNP au régime réel
C’est le principal régime concerné.
Le propriétaire peut actuellement déduire ses charges et amortissements selon les règles comptables applicables à la location meublée. C’est donc ce profil qui serait directement impacté par les nouveaux plafonds.
LMNP au micro-BIC
Le micro-BIC fonctionne différemment. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire sur ses recettes et ne déduit pas séparément ses amortissements. Le plafonnement de l’amortissement ne s’appliquerait donc pas directement à ce régime.
Loueurs en meublé professionnels
Les LMP ne seraient pas visés par les restrictions proposées spécifiquement pour les LMNP. La distinction entre LMNP et LMP reste donc essentielle pour analyser les conséquences fiscales de la réforme.
Certains logements bénéficieraient d’exceptions
Le projet prévoit également des exceptions au nouveau plafonnement pour certains biens exploités dans des structures spécifiques.
Sont notamment concernés certains logements situés dans des résidences destinées :
- aux étudiants ;
- aux personnes âgées ou dépendantes ;
- aux personnes handicapées ;
- ainsi que certains établissements de soins de longue durée.
Les modalités exactes devront être précisées dans le texte définitif.
Quel impact pour un propriétaire ?
La conséquence la plus directe est simple :
si l’amortissement déductible diminue, le bénéfice fiscal augmente.
Prenons un exemple simplifié.
Un propriétaire réalise :
30 000 € de recettes locatives
et supporte :
10 000 € de charges déductibles.
Avant amortissement, son résultat est donc de :
20 000 €.
Si 10 000 € d’amortissements sont également déductibles, son bénéfice fiscal peut être fortement réduit.
Si le montant d’amortissement effectivement retenu est désormais plafonné, une partie de cette déduction disparaît.
Le résultat fiscal devient alors mécaniquement plus élevé.
Le propriétaire peut donc avoir la même trésorerie, mais davantage de bénéfice fiscal à déclarer.
C’est un point essentiel : fiscalité et trésorerie ne doivent pas être confondues.
Faut-il pour autant abandonner le régime réel ?
Pas nécessairement.
La réforme pourrait réduire l’intérêt fiscal du régime réel pour certains propriétaires, mais elle ne signifie pas automatiquement que le micro-BIC deviendrait plus intéressant.
Le choix doit être effectué en fonction de plusieurs paramètres :
- niveau des recettes ;
- montant des charges ;
- intérêts d’emprunt ;
- valeur du bien ;
- montant des amortissements ;
- mobilier et travaux ;
- situation fiscale du propriétaire ;
- nombre de logements détenus ;
- évolution prévisible du patrimoine.
La bonne question n’est donc plus simplement :
« Micro-BIC ou réel ? »
Mais plutôt :
« Quel régime me laisse le meilleur résultat net après charges, fiscalité et financement ? »
Un changement qui pourrait modifier les stratégies d’investissement
Au-delà de la seule hausse potentielle de l’impôt, cette réforme pourrait avoir un effet sur les décisions d’investissement.
L’économie d’un investissement locatif repose sur plusieurs paramètres : prix d’acquisition, financement, loyer, taux d’occupation, charges, fiscalité et valeur de revente. Modifier la fiscalité du régime réel revient donc à modifier l’équation globale de certains investissements.
Pour un investisseur qui envisage plusieurs acquisitions, il devient notamment pertinent de simuler :
rentabilité brute → rentabilité nette → résultat fiscal → impôt → trésorerie réellement disponible.
Cette approche est d’autant plus importante pour les propriétaires exploitant plusieurs logements ou développant un véritable parc locatif.
Que faire avant l’entrée en vigueur éventuelle de la réforme ?
Le PLF 2027 n’est pas encore définitif. Il serait donc prématuré de modifier immédiatement une stratégie patrimoniale uniquement sur la base du texte présenté le 1er octobre.
En revanche, les propriétaires peuvent déjà préparer leur analyse.
1. Faire le point sur ses amortissements
Commencez par identifier le montant des amortissements déjà pratiqués et ceux qui restent disponibles.
2. Calculer l’impact du nouveau plafond
Pour chaque bien, comparez l’amortissement actuellement constaté avec le plafond qui serait applicable dans le nouveau dispositif.
3. Recalculer le rendement net
Un investissement rentable avant fiscalité ne l’est pas nécessairement après impôts.
Le rendement doit être analysé après charges, fiscalité et financement.
4. Comparer micro-BIC et régime réel
La réforme pourrait modifier l’arbitrage entre les deux régimes pour certains propriétaires.
Une simulation personnalisée devient donc particulièrement pertinente.
5. Anticiper les investissements futurs
Pour un investisseur qui envisage de développer son parc, le régime fiscal applicable en 2027 doit désormais être intégré aux projections financières.
Une nouvelle étape dans la réforme de la location meublée
Après plusieurs années de modifications fiscales et réglementaires, le PLF 2027 pourrait constituer une nouvelle étape dans la transformation du modèle économique de la location meublée.
Le gouvernement cherche notamment à réduire l’écart entre la fiscalité de la location meublée et celle de la location nue.
Pour les propriétaires, le message est clair : la fiscalité ne peut plus être dissociée de la rentabilité réelle du bien.
Le sujet n’est donc pas seulement de savoir combien rapporte un logement en location. Il faut désormais regarder combien il reste réellement au propriétaire après charges, financement et fiscalité.
Et avec le PLF 2027, cette équation pourrait encore évoluer.
À retenir : les mesures présentées dans cet article sont celles prévues par le projet de loi de finances pour 2027 à ce stade. Elles sont susceptibles d’être modifiées au cours des débats parlementaires avant l’adoption définitive du texte.
